萨省农地投资与房产的比较

作者: Robin Liu, 2022年5月22日
禾丰(ExtrAcre)农地出租管理公司
ExtrAcre Farmland Lease & Rental
https://extracre.com/cn

对加拿大华人而言,农地确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票,以及一连数年长势喜人的楼市,农地的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言,农地更在一般的房产之上,尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

很多人都知道,农地作为投资品种,它的独特优势:

  • 低波动:历史上农地收益率的波动要比多数其他资产类别都低,其中包括10年期国债收益率、标普500指数、黄金以及道琼斯REIT指数。
  • 低相关性:农地的收益率通常不会跟股市同方向运行,有时呈负相关性。在很多标普500指数下跌的年份,农地的收益率是正的。
  • 通胀对冲:农地是生产诸如小麦和油菜籽等大宗商品的实物资产,因此受益于通胀,原因是通胀不仅提升土地价值,还增加农作物收益。因此,有些人将农地视为类似黄金但还能创造产出的投资品种。

农地最为投资品种,与房产有以下不同:

1, 农地数量只会减少,不会增加。

货币可以印制更多,股票可以发行更多,黄金也可开采更多,房子可以大量建造,而农地也许是唯一不能造出更多的投资品种了。

农地和一般的房地产有着很大的不同。由于气候变化,以及城市化建设,农地的数量只会减少,几乎不会增加,即使短期出现了巨大的需求,农地也无法增加供应。正是因为农地固有的稀缺性,决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值,甚至还有巨大的增值潜力。当市场出现波动而产生了新的需求时,比如自然灾害而导致粮食短缺,农地因为供应无法增加而导致短期内出现价格暴涨。

而房产则不同。加拿大地广人稀,永远不缺建房的土地。当市场出现较大的房产需求,短期内很快就会有大量土地投入房产开发中,房产价格的上涨很快就会得到抑制。

所以,相比房产,农地一旦进入上涨期,涨价幅度更大,周期更长。

2,农地没有折旧,永久存在,无需维护

  财务人士都知道, 土地不属于可折旧资产,土地上的建筑物是。建筑物折旧通常按4%计算,10年累计折旧33%, 而土地由于没有折旧,10年后仍是100%。可见,10年内,土地相比建筑物,10年内单单在折旧上就比房产多的33%的收益(省下来的就是赚的)。

那么就有人问了,那为什么10年前30万的房子,为什么现在反而可以卖到40万呢?那是因为:1,这个房子在过去10年累计投入了65000的维护费用。2,这个房子的土地的价值从10万变成了20万。 10年间,土地价值翻了一倍,而建筑物价值剩下当初价值的67%(如果这个房子在过去十年没有进行任何维护的话)。

10年前价值 建筑物的现值(扣除折旧) 土地增值1倍后的现值 土地+建筑物的现值
房产     30万 (土地10万,建筑物20万) 13.5万 20万 33.5万
农地 30万 0 60万 60万

3, 无需为土地购买各种保险,比如火灾,失窃等。

您需要为您的房产购买保险,费用大约是房产价值的0.5%。您不用担心您的土地失火烧毁,或被人偷走。所以相比房产投资,农地投资在这一项上每年省去0.5%的费用。

4,  农地地税的税率低。

目前萨省农地的地税大约是农地市场价的0.2%, 而在萨省大城市一套典型房产的地税大约是该房产市场价的1%。 所以相比房产投资,农地投资在这地税这一项上每年省去0.8%的费用。

5,农地资产的管理简单,管理费用低。

物业管理人员的常规工作, 农地与房产的比较:

A, 收租金。
农地租金一般每年只收2次,每次50%。
房产一般都是月收。

B,水电气等的注册及取消注册。
农地不存在水电气的注册工作。
而房产,在租客搬出,需要把水电气等暂时注册在房主名下。再次出租出去时,又需要取消水电气等的注册。

C,购买 保险及保险更新及理赔。
农地无需购买保险。
房产需要购买保险。保险需每年更新,而且在某些情况发生变化时需通知保险公司。房产遭受意外时需要配合保险公司作保险理赔。

D,安排协调维修维护事宜。
农地不会变旧,无需维护,无需更新。
房产除了平时需要维修外,还需要定期的维护更新。

在萨省,房产管理的管理费通常在12% 左右,而农地的管理费只有4%。 比如, 禾丰(ExtrAcre)农地出租管理公司对萨省的农地管理收取年租金的4%管理费,这个费用也包括了管理前期需要招租的招租及签订租约的出租佣金。

6.相比房产,农地资产更具有长期的增值保值的优势。

就保值能力而言,农地更在一般的房产之上,尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

我们知道,在2009年的时候,加拿大的房地产市场遭遇了一次危机,当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累,表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中,当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头,涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2021年,全加拿大农业用地的价格变化情况

加拿大各省农地价格变化曲线(1985-2021)
加拿大各省农地价格变化(1985-2021)

7, 农地一旦进入上涨期,涨价幅度更大,周期更长。

萨省农地自2002 年至今,没有在任何一个年份出现下跌,即使在2008年的金融危机发生后仍取得了6.9%(2009)和5.7%(2010)的涨幅。最大年涨幅发生在2011和2013年,分别取得了22.9%和 28.5%的年涨幅。

以下是萨省农地自2012年以来的市场价变化:

萨省农地自2012年以来的价格变化曲线
萨省农地自2012年以来的价格变化曲线

 

8, 农地投资的净的租金回报率与房产的比较。

以萨省价值50万的房产同价值50万的农地为里做比较:

年租金 地税 维护更新
(折旧)
保险 管理费 净租金 CAP
房产50万 30000 4500 9000 2500 3000 11000 2.2%
农地50万 17500 1400 0 0 720 15380 3.0%

可见,目前农地的净租金回报率比房产高大约0.8个百分点。

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