作者： Robin Liu， 2022年5月22日
禾丰（ExtrAcre）农地出租管理公司
ExtrAcre Farmland Lease & Rental
https://extracre.com/cn
对加拿大华人而言，农地确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票，以及一连数年长势喜人的楼市，农地的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农地更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。
很多人都知道，农地作为投资品种，它的独特优势：
- 低波动：历史上农地收益率的波动要比多数其他资产类别都低，其中包括10年期国债收益率、标普500指数、黄金以及道琼斯REIT指数。
- 低相关性：农地的收益率通常不会跟股市同方向运行，有时呈负相关性。在很多标普500指数下跌的年份，农地的收益率是正的。
- 通胀对冲：农地是生产诸如小麦和油菜籽等大宗商品的实物资产，因此受益于通胀，原因是通胀不仅提升土地价值，还增加农作物收益。因此，有些人将农地视为类似黄金但还能创造产出的投资品种。
农地最为投资品种，与房产有以下不同：
1， 农地数量只会减少，不会增加。
货币可以印制更多，股票可以发行更多，黄金也可开采更多，房子可以大量建造，而农地也许是唯一不能造出更多的投资品种了。
农地和一般的房地产有着很大的不同。由于气候变化，以及城市化建设，农地的数量只会减少，几乎不会增加，即使短期出现了巨大的需求，农地也无法增加供应。正是因为农地固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。当市场出现波动而产生了新的需求时，比如自然灾害而导致粮食短缺，农地因为供应无法增加而导致短期内出现价格暴涨。
而房产则不同。加拿大地广人稀，永远不缺建房的土地。当市场出现较大的房产需求，短期内很快就会有大量土地投入房产开发中，房产价格的上涨很快就会得到抑制。
所以，相比房产，农地一旦进入上涨期，涨价幅度更大，周期更长。
2，农地没有折旧，永久存在，无需维护
财务人士都知道, 土地不属于可折旧资产，土地上的建筑物是。建筑物折旧通常按4%计算，10年累计折旧33%， 而土地由于没有折旧，10年后仍是100%。可见，10年内，土地相比建筑物，10年内单单在折旧上就比房产多的33%的收益(省下来的就是赚的)。
那么就有人问了，那为什么10年前30万的房子，为什么现在反而可以卖到40万呢？那是因为：1，这个房子在过去10年累计投入了65000的维护费用。2，这个房子的土地的价值从10万变成了20万。 10年间，土地价值翻了一倍，而建筑物价值剩下当初价值的67%（如果这个房子在过去十年没有进行任何维护的话）。
| 10年前价值 | 建筑物的现值（扣除折旧） | 土地增值1倍后的现值 | 土地+建筑物的现值 | |
| 房产 | 30万 (土地10万，建筑物20万） | 13.5万 | 20万 | 33.5万 |
| 农地 | 30万 | 0 | 60万 | 60万 |
3， 无需为土地购买各种保险，比如火灾，失窃等。
您需要为您的房产购买保险，费用大约是房产价值的0.5%。您不用担心您的土地失火烧毁，或被人偷走。所以相比房产投资，农地投资在这一项上每年省去0.5%的费用。
4， 农地地税的税率低。
目前萨省农地的地税大约是农地市场价的0.2%, 而在萨省大城市一套典型房产的地税大约是该房产市场价的1%。 所以相比房产投资，农地投资在这地税这一项上每年省去0.8%的费用。
5，农地资产的管理简单，管理费用低。
物业管理人员的常规工作, 农地与房产的比较：
A， 收租金。
农地租金一般每年只收2次，每次50%。
房产一般都是月收。
B，水电气等的注册及取消注册。
农地不存在水电气的注册工作。
而房产，在租客搬出，需要把水电气等暂时注册在房主名下。再次出租出去时，又需要取消水电气等的注册。
C，购买 保险及保险更新及理赔。
农地无需购买保险。
房产需要购买保险。保险需每年更新，而且在某些情况发生变化时需通知保险公司。房产遭受意外时需要配合保险公司作保险理赔。
D，安排协调维修维护事宜。
农地不会变旧，无需维护，无需更新。
房产除了平时需要维修外，还需要定期的维护更新。
在萨省，房产管理的管理费通常在12% 左右，而农地的管理费只有4%。 比如， 禾丰（ExtrAcre）农地出租管理公司对萨省的农地管理收取年租金的4%管理费，这个费用也包括了管理前期需要招租的招租及签订租约的出租佣金。
6.相比房产，农地资产更具有长期的增值保值的优势。
就保值能力而言，农地更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。
我们知道，在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2021年，全加拿大农业用地的价格变化情况
7， 农地一旦进入上涨期，涨价幅度更大，周期更长。
萨省农地自2002 年至今，没有在任何一个年份出现下跌，即使在2008年的金融危机发生后仍取得了6.9%（2009)和5.7%(2010)的涨幅。最大年涨幅发生在2011和2013年，分别取得了22.9%和 28.5%的年涨幅。
以下是萨省农地自2012年以来的市场价变化：
8， 农地投资的净的租金回报率与房产的比较。
以萨省价值50万的房产同价值50万的农地为里做比较：
| 年租金 | 地税 | 维护更新 （折旧） |
保险 | 管理费 | 净租金 | CAP | |
| 房产50万 | 30000 | 4500 | 9000 | 2500 | 3000 | 11000 | 2.2% |
| 农地50万 | 17500 | 1400 | 0 | 0 | 720 | 15380 | 3.0% |
可见，目前农地的净租金回报率比房产高大约0.8个百分点。