本讲座是农地的入门篇

作者： Robin 刘，   2021-08-31.

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我是ROBIN 刘 , 地产拍卖师，ExtrAcre Farmland 农地公司的创始人。我们的团队（地产拍卖师和地产经纪）为投资人提供农地投资买卖，出租，管理的全方位服务。

1，入门篇的目的是让你能够同农地经纪，农场主沟通.  至少，你要能根据一个农地标识号，找到这个农地.

2，全面准确的分析评估一块农地，需要多年的知识及经验积累，更需要长期密切跟踪农地的买卖市场及租赁市场，因此需要借助有多年经验的，且有农业背景的专业人士，如农地买卖经纪或农地出租管理经纪。

萨省农地的标识体系

１，　萨省农地一般都是以一个quarter来交易的，一个quarter等于160英亩, 即边长为800×800米的一个正方形。４个quarter以田字排列组成一个SECTION，即边长为１英里的正方形区域。

２，　加拿大的土地标识是这样一个格式，比如：SE 10-37-15 W2。这里的３７是TOWHSHIP 号,　相当于纵坐标。１５是RANGE号，相当于横坐标。TOWNSHIP和RANGE合起来确定了一个边长６英里的区域。这个区域由３６个SECTION 组成,　每个SECTION边长为１英里。这３６个SECTION 的编号从１到３６.　这里的１０是指第１０号SECTION, 而SE指的是这个SECTION里的东南那个QUARTER(1/4的意思）。W2是west 2nd maridian.  萨省跨3个Maridian, 即W1，W2 和W3

所以，SE 10-37-15 W2是一个quarter（160英亩）的农地，具体就是位于纵坐标３７线，横坐标１５线交叉处的第１０号SECTION的东南地块。

３，　有APP工具，比如 Praire Locator　可以把具体的一块农地定位在GOOGLE 地图上，只需输入SECTION 号，TOWNSHIP 号，RANGE号及MARIDIAN 

萨省的农地地图及RM

• 萨省的乡村地区划分为200多个RM．大多数的RM是一个边长18英里的正方形区域。所以一个典型的RM有18 x 18 ＝324个SECTION, 1296个QUARTER.  

• 一个RM的完整名称是这样的，例如：RM of Brokenshell No. 68, 这里的68是RM的编号，Broken shell是RM的名。

农地资产 VS 房产资产

1，农地的地税比例低，大约是资产价值的0.25%

2，农地没有折旧，不需要火灾保险。不需要注册水电气等，不需要各种维护，

3，农地的出租管理的收费低。房产的出租管理收费大约10%左右，而农地是4%左右。

4， 综合算下来，农地租金/资产回报率（年租金/资产价值）大约3.5%，等同于房产的租金/资产回报率6.5%.

5, 农地长期持有，有机会取得其他各种地表租金收入，比如：油井，天然气井，氦气井，电力，天然气，通讯设施，风车等。也有可能发现地下沙石。

6，农地上目前的费地部分（比如灌木，树林，水塘）日后有机会开发成耕地。

如何选择农地？

最为投资者，主要从以下几个两个角度选择农地：

1，能够达到合理的投资回报率

• 目前农地投资的合理回报率大约在 3.2% 到3.5%之间（在不贷款的情况下）。
• 借助贷款的情况下的投资受益率大约在3.6%到4.4%之间（首付50%，利率2%到2.5%）

2，容易出租， 容易出手。

• 一般来讲，面积规模大的；质量好的；集中连片的农地容易出租， 容易出手。
• 小面积的农地，会受制于附近的农场主而租不到好价格，甚至租不出去（以迫使你低价卖给附近农民), 
• 大面积的农地因为能够吸引更远农场主承租，所以竞争的农场主更多，一般都能租到很好的价格。单个投资的农地（能够一同出租的农地）面积最好大于640英亩（对中等质量农地而言）。

如何评估农地价值？

决定农地价值的两大类因素：

1，耕作效率。

此类因素决定了该农地在正常耕作的情况下，耕作成本的高低（农资成本除外）。

• 坡度的大小及数量，SAMA 评级分为T1到T5，T1为最平整。
• 石头的大小及数量，SAMA 评级分为S1到S5，S5为石头最少。
• 费地（水塘，湿地，灌木，树林，盐碱地）部分的大小，数量，及分布。费地部分对耕作效率的影响可以借助卫星图，航拍图或无人机拍摄拍摄图片来评估。

2，产出能力（产出农作的总价值）

是指一块农地，在正常轮耕的情况下，在一个完整的轮耕期内，能够产出的农作物的总的经济价值。

• 土壤的颜色（黑土，深棕土，棕土），
• 土壤的保水性（砂质，壤质，粘质），表土的厚度等。
• 农地所在区域的气候因素：降雨量，降雨的季节分布，气温，无霜期长短，自然灾害风险等。
• 适合种植的农作物的种类。有些农作物产量低，但单价高.

如何快速评估农地？

1，快速评估产出能力.

查询农地的SCIC的土壤等级（SCIC SOIL CLASS)　是最直接快速的方法。

萨省农作物保险公司(SCIC) 为评估农地的产出能力（产出农作物的产量），给每个QUARTER (160英亩）评定了一个等级，以字母表示，A 最高，P最低，我们习惯称为土壤等级。

土壤等级综合考虑了具体一块地的土壤本身的产出能力（与耕作效率无关），及该土地所在区域的气候因素（主要是降雨）。一般来说Ｈ等级以上的萨省农地质量都不错，L以下的不太适合种植。

2，如何快速评估农地的综合价值。

• 农地的价值一定是一个综合了它的产出能力及耕作效率的综合价值, 查询SAMA报告的综合评分（SAMA FINAL RATING)是最直接快速的方法。
• 萨省中等质量农地的SAMA 综合评分在５０分左右。一般来说，一块地中，低于３０分的部分是不适合种植粮食作物的。
• 一般来说，一个Quarter有一份单独的SAMA 报告。具体的一个Quarter上往往有几个综合评分和面积不同的部分，这时我们应该根据按权重计算整体的综合评分（weighted average).

3， (SAMA报告举例）.

农地出租

• 按风险分担的比例不同，农地出租的主要方式：固定租金（FIXED RENT) 和农产品（CROP SHARE)。
• 固定租金出租，目前的年租金大约是农地市场价格的3.2-3.5%
• 农产品分成出租，目前的分成比例大约是收成的16% 到20%之间（因农作物种类不同而异。
• 租期一般3到5年（因为农作物轮作中期是3到5年）。
• 租金一般分两次支付：春季一次（4月份或5月份），秋季一次（10月分或11月份）。
• 萨省农地每年的使用期师4月份到11月份，租约的开始及结束时间不宜在此区间。

如何选择租客？

• 信誉好，重合同，守信用
• 规模大，发展中的农场。
• 农机设备先进，齐全
• 种植技术，经验丰富
• 尽可能租给距离近的农场主。
• 签订长期租约，做到农地的可持续性使用，以使得土地得到逐年改进。

会不会租不出去？

• 由于每块地都有一个保本成本，不论好地差地，保本成本都差不多.
• 可耕性差的的农地，由于耕作难度大，效率低，保本成本甚至更高。
• 差地由于产量低，在粮食价格特别低的年份，可能会出现产出低于保本成本的情况，在这种情况下，即使免租金，农场主也是不会租的。
• 好地由于产量高， 即使在粮食价格低且雨水少的年份，收成仍然会高于保本成本，所以租客仍有足够的利润空间以支付租金，只是租金稍微低些而已。
• 好的农地因为旱涝保收，所以才能不愁租，真正的增值保值。
• 如果农地荒芜，政府会强制你请人除草，每年费用大约$4000左右。

农地需要管理吗？

• 状况良好的农地比状况差的农地的价值能差20%左右。
• 状况特别差的农地甚至需要3到5年的精心维护管理才能达到正常状况，而且每年需要投入更多的农药化肥及除草剂。
• 有些小农场主租别人的农地，靠保险理赔赚钱。少量播种，基本不使用任何化肥农药，田地里基本一半庄家，一半杂草，土地毁坏严重。
• 也有农场主短期租一块农地， 略夺性，不可持续性地使用农地，导致农地病虫害严重等多种问题。
• 农地状况差的常见情况：各种杂草多，虫害严重，各种肥料成分，微量元素严重缺乏， 表土风化流失，土地表面粗糙不平，表土不够疏松，表土腐殖质少。
• 每年应该至少查看一次农地，确保租客合理使用农地，履行租约条款。

ExtrAcre 农地租赁管理的优势 

• 与本地农场主的密切联系。

从事萨省农地买卖租赁服务多年，我们建立了庞大的农场主数据库，覆盖萨省南部所有区域.

• 为您找到资质及信誉均优的农场主

除了好的租金价格外，租客的资质信誉也很重要。基于我们农场主数据库，我们能够调查每一个当地农场主的背景 ，能够确保您的选择最优。

• 高效的线上竞价机制 （https://auction.extracre.com)

我们采用线上竞价的机制出租农地，能够高效且公平，透明地确定出您的农地租金的市场价格。

• ExtrAcre提供从购买, 招租，及后期管理的全面服务。

我们的农地管理服务包含一切与租赁及租客相关的事宜，同时监督租约的履行，农地质量的稳步提升及可持续利用。

ExtrAcre 的核心团队

Qing Zhang  (306)684-0136
Realtor, Farm Ranch Sales Specialist
Top #1 of SK Royal Lepage Realtors in 2019